新型コロナウイルスの感染拡大で、私たちの働き方をめぐる環境は大きく変わりました。その最たるものが「オフィス」でしょう。
総務省が発表した「テレワークの実施率」に関する資料によると、ピーク時には大企業の8割以上が在宅勤務やリモートワークを導入。中には、オフィスの賃貸を解約する企業や都心から地方へ本社を移転した企業も出てきています。
どこでも仕事ができる時代になりつつある今、オフィスの価値も大きく変わるのではないか──今回、ワンキャリアが取材したのは不動産業界の雄、三菱地所です。
コロナ禍においても止まることはない都市開発。彼らは未来をどう見据え、開発を進めているのでしょうか。2030年を見据えた街づくり「丸の内 NEXTステージ」など、長期的な戦略・企画に関わる鈴木将敬さんに伺いました。どうやら不動産業界は、ビジネスモデルが大きく変わる過渡期に差し掛かっているようです。
＜目次＞
●「コロナ後でも需要ある？」簡単には揺るがないオフィス事業が抱えるリスクとは
●コロナ後もリモートワークはなくならない。それでもオフィスが必要とされる理由
●これからのオフィスビル開発は、「屋外」の使い方がカギになる
●「丸の内を100万人のビジネスパーソンが訪れる場所に」 コロナ禍で変わる街づくりのコンセプト
●新たなターゲットは「ビルで働く人たち」 デベロッパーはBtoBtoCビジネスへと進化する
●既存ビジネスと新ビジネスをどうバランスさせるか？ 三菱地所の新たな挑戦
●デベロッパーの仕事はもはや開発だけにあらず。変革期の今、求められる人材とは？
鈴木 将敬（すずき まさのり）：三菱地所株式会社 コマーシャル不動産戦略企画部 主事
2010年入社。三菱地所ビルマネジメント（現：三菱地所プロパティマネジメント）に出向し、丸の内の複合開発の開業現場等を担当。その後、丸の内開発部にて大手町エリアや神田エリアの開発プロジェクトを推進。現在はコマーシャル不動産戦略企画部にて、2020年1月発表の「丸の内 NEXTステージ」などの長期的な街づくり戦略の立案や長期的な複合プロジェクトを担当。
「コロナ後でも需要ある？」簡単には揺るがないオフィス事業が抱えるリスクとは
──新型コロナの感染が収まることが前提だとは思いますが、2021年3月期の決算資料では、今後、業績は回復するという見立てになっていました。各事業が受けた影響はそこまで大きくなかったのですか？
鈴木：いえ、当然局所的なダメージはどの事業も受けていますよ。例えば、東京駅周辺の大手町、丸の内、有楽町を合わせた大丸有エリアに訪れる人数（流動人口）を調べてみると、新型コロナウイルスが広がる前の2020年1月と比べ、2021年7月（取材当時）は3割程度、最初に緊急事態宣言が発出された2020年5月は2割程度にまで落ち込みました。
大企業が多いエリアということもあり、政府要請に応えながらきちんと自粛しているわけですが、都市や街としては、人が訪れることに価値があるため、商業施設やホテル、空港関連の事業は大きな影響を受けました。
しかし、こうした消費者向けの事業は、観光産業やインバウンド消費の動向にもよりますが、少しずつ回復していくとは思います。
──では、オフィス事業への影響はどうでしょう？
鈴木：不動産やオフィスの契約は5年〜10年単位で行うのが一般的なため、消費者向け事業のようにいきなり大きな影響が出るわけではありません。しかし、危機感は当然持っています。実際、緊急事態宣言が発令された当初は「この先、オフィスの需要はあるのか？」と皆で話していたぐらいです。
──コロナの影響でリモートワークが増加し、オフィスの規模を縮小する企業も出てきています。今後、物理的なオフィスのニーズはどうなると考えますか？
鈴木：先日、アメリカの状況を聞いたのですが、一部大企業の経営者は従業員に「ワクチンを接種したら、オフィスへ戻ってきてほしい」と発信し始めているそうなんです。
一方で従業員の考えはさまざまで、早くオフィスに戻りたい人もいれば、よりフレキシブルに働きたいという人もいる。オフィスの必要性に関しては、まだ世界的に方針を模索している状況といえるでしょう。
コロナ後もリモートワークはなくならない。それでもオフィスが必要とされる理由
──日本企業の状況はいかがですか？ 決算説明資料でも、直近3年間でオフィスの空室率が徐々に増えていると記載されていました（2019年度：1.07％→2021年度：3％予想）。この1年間で、働く人のオフィスに対する価値観は変わったのでしょうか。
鈴木：三菱地所では、2020年6月から半年ごとに都内勤務の就業者の方を対象にインターネット調査を実施していますが、2021年6月に行った調査では、約5000人のうち半数以上がオフィスとリモートワークを併用していることが分かりました。また、コロナ終息後もその働き方が定着すると予想しています。
そのため、毎日オフィスに9時5時で働きに来るというスタイルはもう壊れた、と私たちは認識していますが、それでも物理的なオフィスのニーズはなくならないと思います。
──どういうことですか？
鈴木：同じ調査で、多くの方が「仕事の生産性はリモートワークよりもオフィスの方が高まる」と答えています。会議など、皆で意見を言い合う場面は対面の方が進めやすいようです。
そのため、センターオフィスとして企業のハブ機能となる場所は変わらず必要になると思います。また働く場としてだけでなく、交流空間としてのオフィスの生かし方も考えています。例えば、三菱地所の食堂はいろいろな人が交流できるような場所になっていますが、このように、人が集まる場としてのオフィスの価値を考えるのも、われわれにとって大切な仕事の一つです。
──確かに「従業員同士のつながりが希薄になる」など、この1年でリモートワークのデメリットも浮き彫りになりました。
鈴木：とはいえ、ご質問いただいたようにオフィスを手放す日本企業も出始めています。仮にオフィスを持つ企業の総数やオフィス面積の総量が減ったときに、三菱地所として、どのように変化して生き残るのかが問われると思います。
これからのオフィスビル開発は、「屋外」の使い方がカギになる
──なるほど。例えば、フロア数を減らした小型のビルが増えるなど、開発のあり方も含めて変わる可能性があるのでしょうか。
鈴木：そうですね、直近でビルの小型化などは検討していませんが、空間の使い方は変わるかもしれません。日本はオフィスにしても家にしても、空間がとても狭いんです。コロナ禍で「密」を意識するようになってから、以前のようにぎゅうぎゅうに詰めて座ると気持ち悪くなる場面も出てきました。
──それは分かります。飲食店などでも、今くらい座席の間隔があった方が心地よいというか……。
鈴木：先ほどお話ししたように、オフィスに求められる機能にも変化が生まれています。それこそ、オフィスのうちの何割かは部屋の組み替えを行いやすい設計にしたり、人々の交流がしやすい機能を作ったりするなど。
最近では、屋外の空間も含めて場を設計しようと考えています。もともと日本人ってヨーロッパの人に比べると、テラスなどをあまり使わない文化がありましたが、今は「密」じゃない、開放的な空間の重要性が非常に高まっていますよね。
例えば丸の内では、道路の上を芝生の広場にし、そこでさまざまな活動をしてもらうような場づくりの実験も進めています。大規模な工事などで空間を作るのではなく、既存の場の位置付けや意味合いを変えることで、新しい場所を作る。
都市って「密」なイメージがありますが、そこにいても開放的な空間で働けたり、楽しめたりできたら良い。これからの開発では、屋外空間をもっと豊かに使えるようなしつらえを検討しています。
「丸の内を100万人のビジネスパーソンが訪れる場所に」 コロナ禍で変わる街づくりのコンセプト
──今、屋外についての話が出たのでお聞きしますが、オフィスのニーズが変わるのもそうですし、街づくりについても考え方やアプローチが変わるのかなと思います。
鈴木：三菱地所は昨年「ポスト・コロナ時代のまちづくり」と題し、「東京丸の内エリアを『就業者28万人が毎日8時間×週5日過ごす場』から、『多様な就業者100万人が最適な時間に集まり、交流して価値を生み出す舞台』に変えていく」と提言しました。
──100万人ですか!? 現状の4倍弱とは大きく出ましたね。実現可能なんですか？
鈴木：「最適な時間に集まり」と言っているように、100万人が常に丸の内にいるというわけではありません。それではインフラがパンクしてしまいますし（笑）。オフィスだけでなく、街全体で「働く」以外のニーズも満たせる場所にすることで、このエリアに愛着を持って関わっている人を100万人に増やすというイメージです。
例えば、企業によっては、従業員の数は変わらなくてもオフィス規模を半分にするかもしれません。そのスペースに他社が入れば、利用者は今以上に増えるでしょう。これまで週5で丸の内へ通っていた人の中には、週1〜2の頻度にまで減った人もおり、その分来てもらう人や訪れた人がさまざまな体験をする機会を増やせるような取り組みを考えていきたいです。
──オフィスを目的に固定された人が来るだけではなく、より多様な人に来てもらえる街にするということですね。
鈴木：はい。コロナ禍以前に発表した、2030年に向けた開発計画「丸の内 NEXTステージ」も、そういった思想に基づいて作られているのですが、新型コロナウイルスの影響で一気に、新しい街へのニーズが高まったように思います。
──コロナ禍後も開発は続けるのだと思いますが、より広い空間や家を求めて、地方への移住が進むなど、そもそも都市部から人が離れてしまうというリスクはないのでしょうか。
鈴木：確かにリモートワークが普及して出社の頻度が減れば、そういった方も増えるとは思うのですが、逆に「密」である電車になるべく乗りたくない、乗る時間を減らしたいというニーズから職住近接を考える人も出てきているんですよね。私たちは、人の動き方が多様化したのだと捉えています。
それでも週に1回、月に1回集まる必要があるならば、東京やオフィス街の価値が出てくる。多様な人のニーズに合わせられるという意味で、集まりやすい場所に拠点がある価値は変わらない、むしろ今後高まる可能性もあると考えています。
新たなターゲットは「ビルで働く人たち」 デベロッパーはBtoBtoCビジネスへと進化する
──なるほど……！ では今後、三菱地所はどのように事業を成長させていくのでしょう。
鈴木：今一番考えているのは、「デジタルの力も活用しながら、どうやって直接的に個人とつながれるか」という点ですね。
今までの三菱地所はどちらかというと、個人へのアプローチが弱い会社でした。オフィス事業から見れば、就業者の方はあくまでも会社を通じて接する1人に過ぎなかったんです。これからはそれぞれの人の働き方や受けたいサービスに合わせて、新しい提案をする必要があると思っています。
──確かに、三菱地所はオフィス事業をはじめ、法人向けビジネスが強い印象です。具体的にどのようなサービスを提案、提供しているのでしょうか。
鈴木：何をサービスと呼ぶのかにもよりますが、丸の内エリアだけでも「丸の内ドットコム」などのWebサイトをはじめ、三菱地所グループが運営するビルに就業している方向けのサービスや、エリアで使えるポイントアプリなど、いくつもあります。それを統合して、個々人に合ったサービスを提供していくことが必要と考えています。
──デジタルを中心とした取り組みに力を入れているんですね。
鈴木：はい、街に興味を持つきっかけはオンラインでも良いと思っています。Webサイトやアプリの利用履歴から、ユーザーの興味に合うセミナー情報を届けたり、Webで視聴できるようにしたりすることで、「こんな面白いことをしているのなら、この街へ行ってみよう」という人を増やしたいんです。
──ターゲットが変わるということは、ビジネスのアプローチも大きく変わりそうです。
鈴木：法人向けビジネスだけでなく、いわゆる「BtoBtoC（※1）」や「BtoC（※2）」もビジネスを強化したいので、そうですね。これからは、三菱地所のビルを利用する企業で働く従業員の方たちに「好ましい」、「便利だよね」と思ってもらうことが、企業がそのエリアにオフィスを構える大切な理由になるかもしれません。
私自身、10年ほど前に入社しましたが、ビジネスモデルも街づくりで関わる人も変わってきたと感じていて。
街づくりはもともと、さまざまな関係者と連携して事業を進めるものですが、自社だけで全てのサービスを提供し、みんなに豊かになってもらうのは難しいことです。求められるサービスが多様化する中で異業種の企業とも取り組んでいかないと、これからの街づくりは成立しないと思います。
（※1）……Business to Business to Consumerの略
（※2）……Business to Consumerの略
既存ビジネスと新ビジネスをどうバランスさせるか？ 三菱地所の新たな挑戦
──入社から現在まで、三菱地所で働く中で具体的に変わったなと思うのはどういう点でしょう。
鈴木：ビジネス内容が多様化した点です。もともとオフィス、ホテル、住宅などの事業がありましたが、空港の運営など、いろいろな内容が増えました。
さらに今はサービス自体も自分たちで作って届けたり、消費者の行動を自分たちでも分析しながら次の街づくりに生かしたりと、縦にも横にも広がりを見せています。それに伴い、必要とされる能力や業務も変わってきました。
──事業が進化する中で、ネックになる部分があるとすればどのような点になると考えますか？
鈴木：今後はより「個人」にアプローチする必要があるため、そういう経験が少ないのはネックになると考えています。デベロッパーは、もともと長い時間をかけて大きな開発することが求められてきたので、運営サービスを高めると考えたとき、足りない経験値や能力があるからです。
冒頭で業績の話をしましたが、三菱地所は現時点では利益が半分になったなどの影響が出ているわけではありませんし、仮にこれからBtoBtoC型・BtoC型のビジネスが拡大したとしても、法人を主体とした事業でメインの収益を得ていることは変わりません。既存顧客の価値観を大切にしながらも、新しいことにチャレンジしていくのは、非常に難しいと思います。
──その一方で、伸びしろとして期待できるのはどのような点だと思いますか？
鈴木：逆にいえば、収益が大きく落ち込んでいないからこそチャレンジできる部分があると思います。あと、街づくりや建物づくりは50年、100年と続くものを作る責任があるため、「安心安全」が重要な要素ですが、どんどんアジャイル型でサービスを提供しながらチャレンジしていく考え方とは相いれない部分もあることから、そのバランスをどう取っていくかが今後の課題でしょう。
三菱地所には安心や安全を担保するため「100%完成してからサービス提供したい」という、会社のDNAがあります。「安心安全」を大切にしながらも、完成していなくても、まずは使ってもらう。そのフィードバックから、より良いものに常にアップデートしていくという発想が求められてきていると感じています。
デベロッパーの仕事はもはや開発だけにあらず。変革期の今、求められる人材とは？
──就活生もデベロッパーに対し、「仕事＝開発」というイメージを持っていると思います。ただ、これからは個人に向けたサービス提供など、これまでとは異なる心構えが求められそうですね。
鈴木：新しいものを作るだけでなく、一回作ったものを大切にしながら新しい価値を加えていくことがこれからはより必要になります。
それこそ「建てるのがゴール」ではなく、運営しながらアップデートしていき、リノベーションも含めた開発に生かす、といった発想も求められています。デベロッパーという仕事そのものが変化し、面白くなってきていることを就活生の皆さんにも認識していただけるとうれしいです。
──以前、建設業界を取材したとき「これからは、ビルの建設よりもマネジメントが重要な時代になる」と言われたことがあります。同じように、街づくりも捉える幅が広がっていくのでしょうか。
鈴木：そうですね。これまでは開発、運営という形で部門が分かれていましたが、携わる事業が増えるほど、領域がだんだん交わるようになってきたように思います。例えば、運営がサービス開発を行ったり、リノベーションに携わるからこそ新しい施設を知らないといけなかったりと。
組織も変化に合わせて改変しています。これまでは商業、ホテル、オフィスなどと縦で分かれていたのが、現在はコマーシャル不動産部門として一体になっているのは、利用者の用途の境目がなくなってきたからにほかなりません。
それこそ、今は家でも働くし、商業も単純な飲食と物販ではなくなってきています。そのあたりを柔軟に、最適なものの組み合わせにする必要が出てきました。
──鈴木さんの約10年を振り返り、入社直後と現在とで、仕事に対する捉え方や向き合い方で大きく変わった点を教えてください。
鈴木：領域が交わることで、特定のテーマの専門家であることよりも、幅広く、商業や運営を知ったうえで開発を進めないといけない、という柔軟性がより求められるようになったと感じます。
一方で、本当の専門性を持った人材、例えば今まで不動産にはあまり必要とされなかった、デジタル解析のプロやプログラマーなどが社内で求められるようになりました。そのため、今は全体を幅広く見られる人と専門性を持った人が、うまくコラボレーションしながら事業を進めることが求められます。それは社内だけでなく、社外とチームを作るときも同じです。
──ありがとうございました。最後に、この記事を読んでくれた方にメッセージをお願いできますか。
鈴木：僕は新卒で三菱地所へ入社しましたが、時代の変化が激しいので、入社したときに思っていた会社の仕事や姿が今やっている仕事と必ずしも一致していないというか、変わってきています。
それはどの企業に入ってもそうだと感じる一方、自分として本当に大切にしたい「変わらないこと」と、「変わっていくこと」があると思うので、本当に変わらない部分を大切にできると良いのではないでしょうか。
街づくりやデベロッパーに関していうと、今は変革期です。これから変わっていくところだと思っているので、そういう意味では非常に楽しいというか、難しいけどチャレンジングで、やりがいのあることができる業界です。ぜひ、興味を持った方には挑戦してほしいですね。
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