こんにちは。21卒就活生のペン吉です。
内定者が10〜40人と「狭き門」で有名なデベロッパー業界。その中でも総合デベロッパーといえば三菱地所や三井不動産などの大手企業が注目されることが多いです。
ワンキャリアでも、大手の総合デベロッパーを比較分析した記事を公開していますが、総合デベロッパーというのはこの6社だけではありません。「準大手」ともいえる規模の企業群にも魅力的なところはたくさんあります。
■【デベロッパー：業界研究】大手6社（三井不動産・三菱地所・東急不動産・住友不動産・野村不動産・森ビル）を比較！業績比較・ランキング・平均年収・社風／強みの違い
今回はテベロッパーを志望していた21卒就活生としての経験を踏まえ、ヒューリック・東京建物・日鉄興和不動産NTT都市開発の4社に焦点を当て、社風や実際の業務を紹介していきます。
大手との違いも含めて解説しますので、志望する際は参考にしてみてください。
作者 ペン吉：元総合デベロッパー志望の21卒学生。就活時代は大学3年秋からデベロッパーと商社を見ていた。上記のデベロッパー4社を中心に約25人へのOB・OG訪問を経験。
＜目次＞
●デベロッパー業界の動向
●デベロッパー業界「準大手」の特徴と魅力
●デベロッパー業界大手の業績（営業利益）比較・ランキング
●デベロッパー業界準大手4社の特徴・強み
・ヒューリック：「圧倒的な営業効率」を支える、利益へのこだわりと事業戦略
・東京建物：ステークホルダーを大切にする姿勢と「意志の強さ」が試される
・日鉄興和不動産：住宅とオフィスに特化したデベロッパー、こだわりを持った開発に特徴
・NTT都市開発：短期的な収益を捨ててでも貫く「街ファースト」の姿勢
●デベロッパー業界準大手4社の社風の違い・制度
・ヒューリック：若手に仕事を任せていくカルチャー。充実した福利厚生が備わる
・東京建物：多角化戦略により柔軟で変化が多い
・日鉄興和不動産：若いうちから責任ある仕事を任せられる文化
・NTT都市開発：関係者が多く周囲を巻き込む力が重視される
●デベロッパー業界準大手4社の平均年収・平均年齢・平均勤続年数
●デベロッパー業界準大手4社の選考対策・クチコミ
●デベロッパー業界以外の業界研究記事
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デベロッパー業界の動向
不動産会社の業務は、街づくりの企画、土地開発から土地・物件の売買、テナント業、仲介、管理など多岐にわたります。そのうち企画・開発をメインとする開発事業者が「デベロッパー」と呼ばれる業態です。
「総合デベロッパー」という言葉の定義は曖昧ですが、オフィスビルやマンションに限定せず、商業施設やレジャー施設の建設も含めて総合的に街づくりを計画している企業を総合デベロッパーと表現する場合が多いようです。
そんなデベロッパー業界に、近年まで大きく影響していたのが、延期の末、2021年に開催された東京オリンピック・パラリンピック（※1）です。開催に向けて、東京都心部のオフィスビル開発が盛んに行われてきました。
2020年の不動産業界はコロナの影響による懸念もありましたが、全体的には横ばい、戸建やマンションも横ばいで推移しました。一方で、2020年後半からオフィス賃貸の空室率が上昇。大台の5％を突破し、警戒すべき領域に入りました。2022年にはやや下降に変わりましたが、依然として高値での推移が続いています。
オフィス賃貸は大手不動産の収益柱であるため、不動産業界を占う試金石です。今後の動向を注意深く見ていく必要があります（※2）。
（※1）参考：NHK 東京オリンピック・パラリンピック「“コロナショック” 史上初の１年延期決定までの経緯」
（※2）参考：業界動向 SEARCH.COM「不動産業界」
デベロッパー業界「準大手」の特徴と魅力
不動産業界の業務は、街づくりの企画、土地開発、土地・物件の売買、テナント業、仲介、管理など多岐にわたります。そのうち、企画・土地開発をメインで行うのが「デベロッパー」と呼ばれる業態です。
三井不動産・三菱地所・住友不動産・野村不動産・東急不動産・森ビルといった、業界大手のデベロッパーは「総合デベロッパー」とも呼ばれており、オフィスビルやマンションに限らず、商業施設やレジャー施設の建設も含めた総合的な街づくりを担う傾向にあります。
一方、今回紹介する4社は、大手の総合デベロッパーに対抗するため、各領域に特化した事業を展開する傾向があります。社員数が少ないため、一人ひとりがカバーする業務領域が広い、つまり裁量が大きくなりやすいのも魅力です。
採用人数も大手に比べて少なく、三井不動産や三菱地所の採用人数が40〜50人である一方、この4社は10〜30人ほど。少数精鋭の部隊として業務に当たれるという話は、実際にOB・OG訪問でもよく聞きました。
デベロッパー業界大手の業績（営業利益）比較・ランキング
デベロッパー業界10社の営業利益を比較したグラフは以下の通りです。
※出典：2022年度決算短信「三井不動産／三菱地所／東急不動産／住友不動産／野村不動産／ヒューリック／東京建物」
※出典：森ビル「森ビル株式会社 2022年3月期決算のお知らせ」
※出典：日鉄興和不動産「連結業績推移」
※出典：NTT都市開発「2023年3月期 期末決算概況」
今回取り上げた企業4社において、2022年度の営業利益は大きく差をつけてヒューリックがトップです。
デベロッパー業界準大手4社の特徴・強み
続いて、デベロッパー業界準大手4社の特徴や強みについて見ていきましょう。
ヒューリック：「圧倒的な営業効率」を支える、利益へのこだわりと事業戦略
例として挙げている4社の中で、社員一人あたりの売上が頭ひとつ抜けているヒューリックの最大の強みは「投資戦略の巧みさ」です。
特に利益へのこだわりは強く、他社社員が「ヒューリックとプロジェクトをした際、ヒューリックにとって利益が出ない提案は一切受け入れていなかった」と語ったこともあるほど。営業効率の高さもうかがえるエピソードです。実際に地価が高く安定している銀座に「ヒューリック銀座数寄屋橋ビル」など物件を多数保有しています。
また、採用人数も毎年10人以下と少なく、若いときから億を超える投資案件を担当することもあり、案件規模と裁量の大きさを追求する学生におすすめといえるでしょう。
一方、利益を追求しているためか、利便性の高い駅近の物件を手掛けることが多く、「街づくり」を行う企業ではないといわれることもあります。
東京建物：ステークホルダーを大切にする姿勢と「意志の強さ」が試される
東京建物は総合不動産デベロッパー業界で、長い歴史を持つ企業の1つです。
そんな同社の特徴は2点。まずは信頼重視の事業姿勢です。
東京建物はビルのテナントなどの顧客や、ゼネコン・設計者などの業務関係者、そして同業者などと円滑な関係を築いて事業進めていく傾向があります。
「東京建物さんが入らないなら（事業そのものを）しない」と言われたことがあると語る社員もいるほどです。
ビルマネジメントの子会社を持たないことも大手との違いです。あくまで「自社で責任を持って運用まで進める」という丁寧な姿勢が見て取れます。総合職で入社した後も、現場に立って日頃からステークホルダーと円滑な関係を築く力が強く求められるでしょう。
もう1つは意志の強さが求められる点です。実際に同社は大手町のオフィス街の中心地に「森」を共存させた大手町タワー（※3）や、日本初の区庁舎一体型の再開発事業Brillia Tower池袋（※4）など、今までにない建物を作り出してきました。その点からも、担当者が考え抜く意志を強く持つ姿勢が重要といえるでしょう。加えて、その意志が反映されることも多いため、裁量が大きいともいえます。
（※3）参考：東京建物「ビル事業」
（※4）参考：東京建物「Vol.2 Brillia Tower 池袋」
日鉄興和不動産：住宅とオフィスに特化したデベロッパー、こだわりを持った開発に特徴
日鉄興和不動産は住宅とオフィスを得意とするデベロッパーです。これは、同社が1965年から外国人向け住宅「ホーマット」を手がけていること（※5）や、売主別中古マンション騰落率ランキング（関東）で2016年から2019年まで1位を獲得していること（※6）からも分かります。
オフィスの空室率をとってみても、同社が管理するオフィスビルの空室率は0.3％。市場平均の1.6%と比べると、非常に低くなっています（※7）。
また、こだわりを持った開発を行っている日鉄興和不動産の特徴を表す例として「赤坂インターシティAIR」が挙げられます。赤坂のエリアに5,000平方メートル以上もの広大な緑地を誕生させた同社の代表的な事業の1つです。
通常のエリア開発であれば、主役である建物を中心に緑を配置することが多いです。しかし、この事業で同社は、建物を大通りに寄せ、敷地中央に緑地や溜池（ためいけ）を整備しました。
同社が緑の配置にこだわった背景には、江戸時代からの開発で緑地の伐採や溜池の埋め立てがあった赤坂の地に、緑を復活させ、潤いを取り戻したい思いがあります（※8）。担当者がこだわり抜いて、紋切りの開発をしない同社らしさの表れでしょう。
（※5）参考：日鉄興和不動産HP「賃貸住宅事業」
（※6）参考：日鉄興和不動産HP「住宅事業」
（※7）参考：日鉄興和不動産HP「ビル事業 オフィスビル空室率」
（※8）参考：NIHON NKKEI「赤坂インターシティAIR特集」
NTT都市開発：短期的な収益を捨ててでも貫く「街ファースト」の姿勢
NTT都市開発の強みは、NTTグループとの関係性です。2019年にNTTの完全子会社となった同社は（※9）、今後はNTTグループの不動産案件を担います。そのため、一層NTTグループとの土地・技術の連携が進むと見られます。
この安定的な支援基盤を背景に、同社は近年、大規模事業にも積極的に進出し事業を拡大しています。
例えば、元逓信総合博物館跡地に建てられた大型オフィスビルである「大手町プレイス」では、NTTグループのCRE（※10）の有効活用をしています。また、NTTグループの旧電話局を活用した商業施設の「新風館」（※11）などもNTTグループのアセットやネットワークを活用しています。
そんなNTT都市開発の特徴は、物件の長期保有を目指すために、街に寄り添う「街ファースト」の街づくりを行っていること。そして、そのために人間関係を丁寧に築く「誠実さ」です。
街に寄り添う街づくりの例としては、上記の大手町プレイスが挙げられます。大手町プレイスでは、できるだけ貸し床を増やすためにオフィスエリアを多く設ける業界の慣例よりも「休憩するスペースがない大手町の課題解決」のために、5層にわたるパブリックスペースを設けるなど（※12）、お金だけでは測れない価値を追求しています。
（※9）参考：NTT「NTT持株会社ニュースリリース」
（※10）……CREとは、企業が使用あるいは保有している不動産のことを指す
（※11）参考：NTT都市開発「「新風館」２０２０年４月１６日（木）グランドオープン」
（※12）参考：Otemachi PLACE「Otemachi PLACEについて」
デベロッパー業界準大手4社の社風の違い・制度
続いて、デベロッパー業界準大手4社の社風の違いや制度について見ていきましょう。
ヒューリック：若手に仕事を任せていくカルチャー。充実した福利厚生が備わる
ヒューリックには、若手が発言できる環境・若手に仕事を任せていくカルチャーが根付いています。 実際に、ある若手社員は「入社直後に、外資系企業の本社ビルの取得業務に上司と2人で取り組んだ。知識もない中で多くの課題に直面したが、業務を手取り足取り先輩に教えてもらうことで不安を解消することができていた」と語っています（※13）。
また、同社は、社員それぞれが能力を最大限発揮できるよう、働きやすい制度設計や環境整備に力を入れています（※14）。
例えば以下が挙げられます。
・門前仲町の独身寮は入社3年目まで全員が無料で利用できる ・本社のカフェテリアではドリンクやお弁当を無料提供されている ・子どもが満4歳になるまで取得可能な育休制度 ・実質無料の事業所内保育所 ・不妊治療費の5割補助 ・所定給与の5割が支給される2年間の介護休暇制度 など
※参考：ヒューリック 新卒採用サイト「職場環境を知る」 ※参考：ヒューリック「ワークライフバランス」
このように、充実した福利厚生のもと、若くから責任感がある業務に携われることは同社の魅力といえるでしょう（選考対策ページより）。
（※13）参考：ヒューリック 新卒採用サイト「社員インタビュー 藤田健太郎」
（※14）参考：ヒューリック「教育研修／福利厚生」
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東京建物：多角化戦略により柔軟で変化が多い
東京建物では「進取の精神」を重視しており、他社に先駆けて「住宅ローン」や「ビルの区分所有形態」など事業の多角化や画期的な手法に取り組んでいます（※15）。そんな同社は新しいことに挑戦し続ける社風があります。近年では、スタートアップ支援（※16）・物流（※17）・カーシェア（※18）など、「不動産業」に縛られないさまざまな新事業を展開しており、スペースの時間貸しで国内最大級のプラットフォームを持つスペースマーケットとの業務提携で実現されたスペースシェアリングへの取り組みは広く注目されています（※19）。
その他にも、同社のマンション「Brillia 品川南大井」のモデルルームの一部を、スペースマーケットを通じて一般ユーザーに貸し出す取り組みを開始していることからも（※20）、固定観念に捉われずに新しいことに積極的に挑戦する社風がうかがえます。
また、同社では、中国最大手デベロッパーである万科グループとの関係を生かし、継続的な事業を展開するなど海外における挑戦にも積極的です（※21）。このようにさまざまなことに挑戦する「進取の精神」を体現された東京建物は、成長意欲が高い学生にとって魅力的だといえるでしょう（選考対策ページより）。
（※15）参考：東京建物「東京建物語」
（※16）参考：日本経済新聞「スタートアップ支援事業 ２０２０年６月 新たなステージへ」
（※17）参考：日本経済新聞「ネット通販の急増を商機に 三井不動産が物流施設」
（※18）参考：PR TIMES「「カーシェア事業」と「駐車場事業」で提携」
（※19）参考：CENT Japan「スペースマーケットと東京建物が資本業務提携--スペースの時間貸しが生み出す不動産の新たな形」
（※20）参考：事業構想「東京建物がスペースマーケットと共創 伝統の街を活性化」
（※21）参考：東京建物「INTEGRATED REPORT 2023 P.34」
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日鉄興和不動産：若いうちから責任ある仕事を任せられる文化
日鉄興和不動産では、ジョブローテーションをしながら、ビルの企画開発から営業、仲介まで幅広い業務に携われることが特徴的です。さらに、若いうちから責任のある仕事を任せられる文化もあることから、若くからさまざまな業務に挑戦できるといえるでしょう
例えば、同社の住宅事業で1つの特色となっている「＋ONE LIFE LAB（プラスワン ライフ ラボ）」は、顧客の声を直接的に集め、調べ、形にする若手社員中心の取り組みを組織化したものです（※22）。
社員からも「デベロッパー最大手では40代にならないと携わることのできない開発業務に、同社では30代前半から責任者として関われる」との声があることからも、若くから責任ある業務をしたいと考える学生におすすめの企業です（選考対策ページより）。 （※22）参考：＋ONE LIFE LAB「ABOUT ワンラボについて」▼日鉄興和不動産に関する【ONE CAREER限定コンテンツ】はこちら！
NTT都市開発：関係者が多く周囲を巻き込む力が重視される
NTT都市開発の事業である、「開発」「住宅」「ビル」「ホテル・リゾート」では、デベロッパーらしく関係者が多いことが特徴的です。そのため、同社では周囲を巻き込む力が重視されていることが考えられます。
例えば、住宅事業は比較的利用者との距離が近い事業といわれており （※23）、モデルルームなどを通じて実際に利用者に会いながらニーズや不満を汲（く）み取ります。
また、設計担当者とともに山に入って植栽を選ぶこともあるなど（※24）、施工者はもちろんのこと、インテリアコーディネーターやデザイナーとも共に仕事をする機会もありうるそうです。同社の社員からは、「ビル事業やホテル・リゾート事業でも施工者や設計者との綿密な話し合いは不可欠。事業によって検討しなければならない観点が異なることもあり、事業を進めていく難しさはむしろやりがいにつながると感じた」との声があることからも、周囲を巻き込む力が重視されていることがうかがえます。
関係者と向き合いながら土地という大規模なものを開発していくことへのやりがいを強く感じる点は、NTT都市開発で働く魅力であるといえるでしょう（選考対策ページより）。
（※23）参考：NTT都市開発 新卒採用サイト「PERSON 中川翔太」（※24）参考：NTT都市開発 新卒採用サイト「CAREER 加藤将大」
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デベロッパー業界準大手4社の平均年収・平均年齢・平均勤続年数
有価証券報告書の掲載がないNTT都市開発を除く大手3社の平均年収・平均年齢・平均勤続年数は以下の通りです。
| 企業名 | 平均年収 | 平均勤続年数 | 平均年齢 |
| ヒューリック | 1904万円 | 6年5カ月 | 39歳8カ月 |
| 東京建物 | 1010万円 | 11年6カ月 | 42歳1カ月 |
| 日鉄興和不動産 | 1111万円 | 14.3年 | 45.3歳 |
| NTT都市開発 | 不明 | 不明 | 不明 |
※出典：2022年度有価証券報告書「ヒューリック／東京建物／日鉄興和不動産」
※平均給与は千の位を四捨五入しています
平均年収が最も高いのはヒューリックでした。
日本全体の30代の平均年収が約430万円（※25）です。企業によって差はあれど、平均より高めの水準だといえるでしょう。
（※25）参考：国税庁長官官房企画課「令和3年分民間給与実態統計調査－調査結果報告－ P.21」より算出し、小数点以下四捨五入
デベロッパー業界準大手4社の選考対策・クチコミ
いかがでしたか。
入社倍率が高いといわれるデベロッパー業界ですが、それは大手でも準大手でも変わりません。決して大手ではないからと奢（おご）らずに、そして背伸びもせずに選考に臨みましょう。デベロッパーは、どの企業に行っても業務内容自体は大きく変わらないため、自分に合う企業を志望するのが良いと思っています。
この記事が皆さんの選考対策に少しでもお役に立てたらうれしいです。詳しい選考ステップや合格の秘訣（ひけつ）は、下記の「選考対策ページ」を参考にしてみてください。
※注釈のない記載は、選考対策ページ（下記）の情報をもとにしています
ヒューリック
東京建物
日鉄興和不動産
NTT都市開発
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各企業のクチコミはこちらをご覧ください。
ヒューリック
東京建物
日鉄興和不動産
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デベロッパー業界以外の業界研究記事
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・ESの書き方＆例文集｜エントリーシートの基礎から質問別／業界別の回答例まで完全対策
（Photo： Sylwia Brataniec／Shutterstock.com）
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